Nieuwbouwproductie vertraagd door complex regelgevingslandschap: een overzicht
6 juli 2023
Ruim 18 maanden geleden werd Hugo de Jonge benoemd tot Minister van Volkshuisvesting. Inmiddels zijn de wetsvoorstellen niet meer op één hand te tellen. De regelgeving is verwarrend en complex, juist nu er behoeft is aan een adequaat en transparant beleid in de volkshuisvesting. Wij zetten alle voorgenomeen wetswijzigingen voor u op een rij. Heeft u vragen? Neem dan contact op met Stefan Janssen, Head of Consultancy.
Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting
Kernstuk in het woonbeleid van Hugo de Jonge is het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting. Op 16 februari 2023 is het wetsvoorstel ter consultatie gebracht. De overheid tracht de regie op de woningmarkt te versterken middels drie opgaven:
• Regie op aantallen woningen en locaties (900.000 nieuwbouwwoningen voor 2030)
• Regie op betaalbare woningen en evenredige verdeling van de woningen (2/3 betaalbaar)
• Versteviging van de lokale prestatieafspraken
Het stijgende woningtekort in Nederland en de nijpende betaalbaarheid van de reeds beschikbare woningen zijn de voornaamste redenen voor de overheid om meer regie te nemen op de woningmarkt. Ook wordt het woningbouwproces – van initiatief tot realisatie – met gemiddeld tien jaar als te lang en vertragend ervaren. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda kondigde minister De Jonge al een omslag in het woningbeleid aan. De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting moet dit juridisch borgen. Concreet voorziet het wetsvoorstel dus in de wettelijke instrumenten om de (landelijke en lokale) regie op de volkshuisvesting te hernemen. Met deze wijziging kan het Rijk weer om op regionaal niveau planologische beslissingen nemen, iets wat sinds de afschaffing van de PKB (Planologische Kernbeslissing) in 2008 niet meer mogelijk was.
Wetsvoorstel Betaalbare Huur
Op 5 juli 2023 is het aangepaste wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp Betaalbare Huur). Veel contouren waren sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 en eerste wetsvoorstel van 28 februari 2023 al duidelijk. Toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Graag verwijzen wij naar ons nieuwsbericht over de inhoud van dit wetsvoorstel.
Op dit moment is het wetsvoorstel aan de Raad van State aangeboden, die een advies hierover uitbrengt. De ministerraad kan na het ontvangen van het advies van de Raad van State besluiten het voorstel gewijzigd of ongewijzigd naar de Tweede Kamer te sturen. Naar verwachting zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel na het zomerreces behandelen (medio september). Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel aanneemt, gaat het door naar de Eerste Kamer. De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 januari 2024 in werking treedt indien beide Kamers instemmen met het voorstel.
Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten
Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. De belangrijkste wijziging was dat er voortaan tijdelijke huurcontracten konden worden afgesloten, die van rechtswege (automatisch) tot een einde kwamen. De bedoeling van die wet was om meer eigenaren te verleiden om hun woning (tijdelijk) te verhuren. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou de norm blijven. In de particuliere verhuurmarkt bleek echter dat de tijdelijke contracten meer regel dan uitzondering werden. Mede hierdoor zijn de huurprijzen afgelopen jaren niet gedaald, maar juist enorm gestegen. Ook leidt de wet tot veel stress en onzekerheid bij huurders, omdat ze na een tijdelijk contract van twee jaar weer op straat kunnen belanden of met een huurverhoging worden geconfronteerd.
De kern van het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten is dat het niet meer mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, die zonder opzegging en zonder huurbescherming van rechtswege eindigen na het verstrijken van de afgesproken periode. De verwachting is dat de Eerste Kamer dit jaar nog instemt met dit voorstel. De nieuwe wet zal dan vermoedelijk op 1 januari 2024 in werking treden. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen.
Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap
Per 1 juli 2023 treedt de Wet Goed Verhuurderschap in werking. Het doel van de wet is om goed verhuurderschap te bevorderen en discriminatie en intimatie op de woningmarkt tegen te gaan. Er worden algemene gedragsnormen voor verhuurders geïntroduceerd en gemeenten krijgen diverse handhavingsbevoegdheden. Bij verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog een aantal aanvullende regels. Samengevat wordt onder Goed Verhuurderschap verstaan:
1. Niet discrimineren, door:
a. een heldere selectieprocedure te hanteren;
b. objectieve selectiecriteria te gebruiken; en
c. de keuze voor de gekozen huurder te motiveren;
2. Niet intimideren;
3. Niet meer dan tweemaal de kale huurprijs als waarborgsom eisen;
4. Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
5. Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder (informatieplicht) over:
a. de rechten en plichten van de huurder;
b. de hoogte van en regels over (terugbetaling van) de waarborgsom;
c. de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken over het gehuurde;
d. de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld;
e. de betalingsverplichting van de huurder over de servicekosten, waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder moet worden verstrekt;
6. Eventuele servicekosten niet anders dan in overeenstemming met de wettelijke bepalingen in rekening brengen.
De hiervoor genoemde informatieplicht geldt echter ook voor bestaande huurovereenkomsten. Verhuurders dienen voor 1 juli 2024 de informatie alsnog aan de huurder te verstrekken.
Aanpassing renteaftekbeperking (earningsstrippingmaatregel)
De earningstrippingmaatregel zorgt dat vennootschappen beperkt hun rentelasten kunnen aftrekken van hun winst. De renteaftrek is gemaximeerd op het hoogste bedrag van:
• 20% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA); of
• een rentesaldo van €1 miljoen (de MKB-drempel).
De MKB-drempel van €1 miljoen komt per 1 januari 2025 te vervallen voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed. Dit kan een grote impact hebben op vastgoedondernemingen. Immers, vanaf 1 januari 2025 kunnen rentelasten slechts voor 20% van de gecorrigeerde winst in aftrek komen. Gezien de gestegen rentes kan dit grote gevolgen hebben. Men verwacht dat deze renteaftrekbeperking concreet wordt gemaakt op Prinsjesdag 2024, om deze in te laten gaan op 1 januari 2025.
Aanpassing FBI status en belastingregime
Een voorgestelde belastingmaatregel uit het Belastingpakket 2023 is de wijziging van het vennootschaps- en dividendbelastingregime voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI's).
Het FBI-regime beoogt collectief beleggen te faciliteren door het voorkomen van extra belastingheffing op het niveau van de beleggingsinstelling ten opzichte van rechtstreeks beleggen. Een FBI is in principe belastingplichtig de winst van een FBI is belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Wel bestaat er een uitdelingsverplichting voor de FBI, waar over het algemeen 15% dividendbelasting wordt geheven. Vastgoedbeleggingen mogen tot 60% van hun boekwaarde met vreemd vermogen worden gefinancierd.
Een FBI mag vanaf 2025 niet meer direct in Nederlands vastgoed beleggen. Ook worden ze vanaf 1 januari 2025 regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Tot slot mogen alle beleggingen van een FBI vanaf 2025 ten hoogste tot 20% van hun boekwaarde met vreemd vermogen worden gefinancierd.
Aanpassing samenloopvrijstelling Vastgoedaandelentransacties
Dit wetsvoorstel heeft betrekking op het overdragen van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) waarin zich één of meer 'nieuwe' onroerende zaken (gebouwen die maximaal 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik zijn genomen en btw-bouwterreinen) bevinden. De Hoge Raad heeft bepaald dat de samenloopvrijstelling van toepassing is wanneer de vennootschap aandelen verkoopt met nieuw onroerend goed. Het gevolg is dat een transactie van aandelen in een 'vastgoed-bv' zonder btw of overdrachtsbelasting kan plaatsvinden en dat heffing achterwege blijft.
Vanuit de politiek bleek dit ongewenst. Er is daarom een voorstel ingediend waardoor de samenloopvrijstelling in dat geval niet meer van toepassing zal zijn. In de nieuwe situatie wordt er daarom overdrachtsbelasting geheven bij elke kwalificerende levering van nieuw onroerend goed. Een gekwalificeerde levering betreft de verkrijging van ten minste 30% van de aandelen in een vastgoed-bv. De heffing geldt alleen een in situatie dat dit nieuwe vastgoed voor meer dan 10% gebruikt zal worden voor btw-vrijgestelde prestaties zoals wonen.
Op 23 juni 2023 is de laatste versie van het wetsvoorstel gepubliceerd. De beoogde inwerkingtredingsdatum is vastgesteld op 1 januari 2025. Voor verkrijgingen na 31 december 2024 en vóór 1 januari 2030 zal een overgangsregeling gelden, indien er op het moment van indiening van het wetsvoorstel al een getekende intentieverklaring aanwezig was.
Aanpassing tarief overdrachtsbelasting
Op Prinsjesdag (september 2022) is het Belastingplan 2023 bekendgemaakt. Voor de overdrachtsbelasting gelden per 1 januari 2023 twee belangrijke wijzigingen. Allereerst is er een verhoging van het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4%. Ten tweede wordt de "woningwaardegrens" voor de startersvrijstelling gewijzigd van € 400.000 naar € 440.000. Dit betekent dat huizenkopers tussen 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting betalen voor een woning van maximaal € 440.000. Daarnaast moeten de kopers voldoen aan een aantal andere voorwaarden.
Aanpassing Huisvestingswet
De Tweede Kamer heeft op 27 juni 2023 ingestemd met de wijziging van de Huisvestingswet 2014. Met de gewijzigde Huisvestingswet krijgen gemeenten meer opties om mensen te helpen bij het vinden van een betaalbare huur- of nieuwbouwwoning. Het aandeel van de beschikbare huurwoningen die gemeenten mogen toewijzen aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding is verhoogd van 25% naar 50%. Ook mogen gemeenten een huisvestingsvergunning invoeren voor nieuwbouwwoningen met een verkoopprijs tot € 355.000. Die krijgen kopers alleen als hun inkomen past bij de verkoopprijs van de woning. Tot slot was er een voorstel om gemeenten dezelfde toewijzingsmogelijkheid te geven voor bestaande koopwoningen, maar deze is door een Kamermeerderheid uit de wet gestemd.