Rol Nederlandse beleggers groot
Waar de internationale beleggers in 2023 nog terughoudend waren, toonden zij in het eerste half jaar van 2024 meer belangstelling voor de zorgvastgoedmarkt. Nederlandse beleggers hadden desondanks in het eerste half jaar een aandeel van 90% in het transactievolume. Het zwaartepunt binnen de zorgvastgoedmarkt ligt met 182 miljoen euro (65% van het transactievolume) op transacties van particuliere woonzorglocaties. De transactie van de portefeuille van Wonen bij September heeft een flinke bijdrage geleverd aan deze categorie.
Bouwinvest kocht deze portefeuille met 11 woonzorglocaties van het Franse beursgenoteerde Emeis, die om financiële redenen de laatste jaren diverse vastgoedportefeuilles verkocht aan institutionele beleggers. Daarnaast was er in deze periode weer meer activiteit vanuit de particuliere vastgoedfondsen op de zorgvastgoedmarkt. De aankoop van drie locaties van Domus Valuas door Capitalisers is hier een goed voorbeeld van.
Meer zorggeschikte nieuwbouwprojecten noodzakelijk
Het aandeel nieuwbouw in het transactievolume blijft het eerste half jaar steken op 35%, goed voor ca. 400 nieuwe huurwoningen in dit segment. In 2023 werd in de zorgvastgoedmarkt geïnvesteerd in slechts 1.700 nieuwe huurwoningen voor ouderen, terwijl er volgens de jaarlijks Rijksambitie afgerond 35.000 woningen benodigd zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. Het verwachte tekort aan geschikte ouderenwoningen zal volgens het CBS in 2030 meer dan 300.000 bedragen.
Er worden onvoldoende nieuwe zorggeschikte (ofwel levensloopbestendige) woningen ontwikkeld. Eerder onderzoek van Capital Value toont aan dat slechts 3% van de planvoorraad van ontwikkelaars de komende jaren gericht is op zorggeschikte woningen. Ontwikkelaars zijn terughoudend bij het realiseren van ouderenwoningen, omdat ze naast de uitdagingen in de nieuwbouwsector vaak een struikelblok ervaren in het gebrek aan kennis over zorggeschikte woningbouw. Dat is een gemiste kans, omdat een levenssloopbestendige ouderenwoning slechts een aantal aanpassingen vraagt ten opzichte van een reguliere woning.
Stimuleringsregelingen voor marktpartijen
Zowel bij de politiek als bij marktpartijen moet het tekort aan ouderenwoningen meer urgentie krijgen. Mogelijk kunnen via de Regiewet afdwingbare afspraken gemaakt worden tussen gemeenten, marktpartijen, corporaties en zorginstellingen. De overheid heeft al stappen gezet door bijvoorbeeld subsidies te verstrekken, maar dit is bij lange na niet genoeg. Ook marktpartijen zouden gebruik moeten kunnen maken van de Stimuleringsregeling voor Zorggeschikte Woningen. Deze subsidie voor woningcorporaties en zorgaanbieders is bedoeld om zorggeschikte woningen in de sociale huur te realiseren, die bedoeld zijn voor mensen met een zorgindicatie en langer zelfstandig willen wonen.
Ouderenwoningen buiten scope impact beleggen
Nederlandse en internationale institutionele beleggers geven in toenemende mate prioriteit aan impact beleggingen. Er wordt veel vermogen beschikbaar gesteld voor betaalbare huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder sleutelberoepen en middeninkomens. Ouderenwoningen vallen echter op basis van doelgroepdefinitie bij diverse pensioenfondsen buiten de strategie van de impactfondsen. Daarnaast is voor specifieke zorgvastgoedfondsen de aanwezigheid van 24-uurs zorg vaak een vereiste, waar dit bij levensloopbestendige woningen juist niet aan de orde is. Tot slot passen levensloopbestendige woningen veelal niet in reguliere huurwoningfondsen op basis van bestemming, doelgroep of de betrokkenheid van een zorgorganisatie. Het risico bestaat dat levensloopbestendige woningen tussen wal en schip vallen en de voorraad van dit type ouderenwoningen niet wordt uitgebreid.
Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed bij Capital Value: “Het is een positieve ontwikkeling dat pensioenfondsen uit binnen- en buitenland kapitaal beschikbaar stellen voor de huisvesting van specifieke doelgroepen via impactfondsen. Investeringen in zorgvastgoed en ouderenwoningen zouden bij uitstek goed kunnen passen in de filosofie van dergelijke fondsen. De praktijk wijst echter uit dat ouderenwoningen in veel gevallen geen plaats hebben binnen deze fondsen. Het is zorgelijk dat ook de strategie van woningfondsen en specifieke zorgfondsen niet geheel aansluiting vinden bij de opgave voor zelfstandige ouderenwoningen. Het kapitaal van pensioenfondsen en beleggers is namelijk hard nodig om de oplopende tekorten terug te brengen. Dit vraagt om aanpassing van de strategie, zodat dergelijke woningen in meerdere fondsen kunnen landen.”
