Uit een inventarisatie van Capital Value onder gemeenten in Nederland blijkt dat 42% van de gemeenten lokale regelgeving heeft ten aanzien van middenhuur bij nieuwbouwprojecten. Daarnaast overweegt 31% van de gemeenten om deze in te voeren of doet hier momenteel onderzoek naar.
Voorkom onduidelijkheid over landelijke versus lokale regelgeving bij nieuwbouw middenhuur
Veel gemeenten hebben deze regelgeving al ingevoerd vooruitlopend op het huidige wetsvoorstel Betaalbare Huur. Om vertraging bij bouwprojecten of investeringsbeslissingen te voorkomen is het bij inwerkingtreding van landelijke regelgeving belangrijk dat gemeenten de lokale regulering in lijn brengen met de landelijke regels en geen verzwarende condities hanteren. Momenteel is dat slechts bij 23% van de gemeenten het geval, zo blijkt uit het onderzoek van Capital Value.
In drie jaar tijd is aantal gemeenten met lokale regelgeving verdubbeld
Uit het onderzoek blijkt dat het aantal gemeentes met lokale regelgeving voor nieuwbouw in het middenhuursegment in drie jaar tijd is verdubbeld van 77 naar 146 gemeenten, wat neerkomt op een stijging van 22% naar 42%. Daarnaast is 12% van de gemeenten van plan op korte termijn lokale regels in te voeren en 19% onderzoekt momenteel de mogelijkheden.
Landelijke regelgeving als ondergrens
In het wetsvoorstel Betaalbare Huur benadrukt de Rijksoverheid het belang om lokale en landelijke regelgeving ten aanzien van middenhuur op elkaar af te stemmen. Afgesproken is dat de landelijke regelgeving de ondergrens vormt waar elke verhuurder en gemeente zich aan moet houden. De gemeentelijke regelgeving dient zoveel mogelijk op het landelijke systeem te worden afgestemd en mag enkel strenger zijn dan de landelijke regelgeving.
In de praktijk blijkt volgens Capital Value echter dat stapeling van regels de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten in gevaar brengt. Zeker in de huidige marktsituatie is het niet wenselijk dat er bovenop de regels van de Wet Betaalbare huur nog aanvullende eisen worden gesteld die de haalbaarheid van projecten onmogelijk maakt.
23% van de gemeenten heeft middenhuurgrens afgestemd op landelijk beleid
Op dit moment maakt 23% van de gemeenten gebruik van het WWS-puntensysteem om de middenhuurgrens te bepalen. Dit percentage is sinds het eerste wetsvoorstel van de wet Betaalbare Huur (maart 2023), toegenomen. Een groeiend aantal gemeenten lijkt dus te voldoen aan de oproep tot harmonisatie tussen gemeentelijke en landelijke regelgeving. Ondanks deze positieve ontwikkeling ziet Capital Value in de praktijk binnen veel gemeenten problemen ontstaan bij stapeling van lokale en landelijke regelgeving.
Ook eisen aan inkomensgrenzen en huurprijzen niet op 1 lijn
Niet alleen het bepalen van de middenhuurgrens kan afwijken van het landelijke beleid. Er zijn ook voorbeelden van gemeenten die strikte inkomensgrenzen en voorgeschreven huurprijzen hanteren die afwijken van landelijke normen. Daarnaast wordt de nieuwbouwopslag (nog) niet integraal doorgevoerd in lokale regelgeving. Bij inwerkingtreding van de wet leidt dit tot grote onduidelijkheid bij iedereen die bij de realisatie van nieuwbouwprojecten betrokken is, waaronder huurders, de huurcommissie, beleggers en taxateurs. Voor alle belanghebbenden is het praktisch onmogelijk om te achterhalen welke regels van toepassing zijn nadat de huurwoningen zijn opgeleverd.
Stefan Janssen, Head of Consultancy bij Capital Value: “Het is positief dat meer en meer gemeenten zich willen conformeren aan de landelijke regelgeving rondom middenhuur. Gestapelde regelgeving zorgt voor veel onduidelijkheid bij marktpartijen, woningcorporaties en huurders. We moeten voorkomen dat nog meer projecten stil komen te liggen nu het woningtekort verder stijgt. Na oplevering van de nieuwe huurwoningen is het cruciaal dat helder is welke regels van toepassing zijn. Wij zien grote risico’s als dit niet eenduidig te achterhalen is.”
De Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel Betaalbare Huur tijdens een plenaire vergadering op 18 juni aanstaande. Dan zal duidelijk worden of en wanneer de nieuwe landelijke regulering in werking treedt
Wellicht ook interessant voor u
Onderzoek naar de rol van circulariteit in de waardering van corporatiebezit
Eind 2023 heeft Capital Value in opdracht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en in samenwerking met Alba Concepts een onderzoek uitgevoerd naar de impact van circulaire bouw op de waardering van woningvastgoed van corporaties.
Slechts 3 tot 5% van de ontwikkelpijplijn betreft zorgwoningen
Ondanks de tekorten in de zorgmarkt is het aantal ontwikkelaars dat zorgwoningen heeft opgenomen in haar pijplijn beperkt.
Aanpassing indexatieclausule essentieel voor investeringen in nieuwe middenhuurwoningen
Voor een gezond investeringsklimaat is duidelijkheid over indexaties op de lange termijn nodig. Juist daarin voorziet het huidige wetsvoorstel betaalbare huur niet.
Heeft u interesse in meer data over de woning- of zorgvastgoedmarkt?
Neem direct contact op met Thijs Konijnendijk, Head of Research & Data Intelligence of bekijk ons dataplatform.